Por primera vez en la historia reciente, el número de hogares que arriendan supera al de propietarios en Colombia. Este cambio estructural en el mercado inmobiliario responde a factores como el alto costo del crédito, la disminución de subsidios y una oferta cada vez más escasa.
¿Qué pasó con el sueño de la casa propia?
Durante décadas, ser dueño de una vivienda fue el objetivo de millones de familias colombianas. Sin embargo, hoy la realidad ha cambiado: Colombia construyó más hogares que viviendas formales en los últimos 25 años, y más de 3 millones de familias han resuelto su necesidad habitacional a través del alquiler, la informalidad o el hacinamiento.
Un informe de BBVA Research lo deja claro: entre 2000 y 2025 se formaron 9,1 millones de hogares, pero solo se construyeron 9,5 millones de viviendas. ¿El resultado? Más arrendatarios que propietarios: 7,3 millones de hogares en arriendo frente a 7,1 millones en propiedad.
¿Por qué está creciendo el arriendo?
La razón principal es económica. La compra de vivienda en Colombia enfrenta hoy múltiples obstáculos:
Tasas de interés altas que dificultan el acceso al crédito hipotecario.
Menores subsidios estatales, especialmente en vivienda de interés social (VIS).
Incertidumbre macroeconómica, que enfría las decisiones de inversión a largo plazo.
En 2024, las ventas de vivienda cayeron drásticamente, de 13,7 a 8,5 viviendas por cada 1.000 hogares. En los hogares más vulnerables, el desplome fue aún mayor.
¿Y la oferta de vivienda? También se reduce
La industria de la construcción está actuando con mayor cautela. Los lanzamientos de nuevos proyectos cayeron 13,5 % en 2024, tras una fuerte caída del 37,1 % en 2023. Además, los constructores solo inician obras cuando ya tienen asegurado al menos el 80 % de las preventas. Antes, con el 33 % era suficiente.
Este comportamiento ha evitado una sobreoferta, pero también ha reducido la disponibilidad de vivienda, tanto nueva como usada.
Precios en caminos opuestos: ¿sube el arriendo y baja la compra?
Sí. Mientras los precios de arriendo siguen creciendo por encima de la inflación, los precios de venta de vivienda nueva muestran caídas reales en ciudades como Bogotá y Cali. La excepción es Medellín, donde el precio subió 6,1 % nominalmente.
Este escenario ha hecho que el arriendo se vea cada vez más atractivo como opción de inversión, especialmente impulsado por el turismo y el modelo de viviendas de corta estadía.
¿Y qué pasa con el modelo “multifamily”?
Aunque países como México o Chile han desarrollado proyectos residenciales en arriendo institucional (conocidos como multifamily), Colombia aún no despega en este frente. La ausencia de regulación específica, la inseguridad jurídica y la falta de experiencia operativa frenan su evolución.
Sin embargo, la demanda está. Y el capital también. Pero sin reglas claras, la inversión se queda esperando.
¿Es el fin de la vivienda propia?
No necesariamente. La demanda por vivienda no ha desaparecido: se ha aplazado. Las tasas hipotecarias han comenzado a bajar, y hay regiones como Nariño, Sucre, Córdoba o Atlántico que muestran señales de recuperación en la compra.
Además, el déficit habitacional sigue latente, especialmente en zonas con alta informalidad laboral. Y casi el 7,3 % de las viviendas nuevas están siendo compradas por extranjeros, lo que confirma que el mercado tiene potencial, aunque esté en pausa.
¿Y qué pasa en el Atlántico?
Aunque la tendencia nacional muestra un giro hacia el arriendo como opción principal, en el Atlántico todavía predomina la vivienda propia. Según datos del DANE (2024), solo el 30,9 % de los hogares en el Atlántico vive en arriendo, muy por debajo del promedio nacional del 40,4 %.
Esto indica que, si bien el país se mueve hacia un modelo más flexible de tenencia, en nuestra región la cultura de la propiedad sigue fuerte. Sin embargo, es importante no perder de vista el cambio general: cada vez más personas consideran el arriendo como una opción de vida, no solo como una etapa temporal.